島田市で不動産の売却を検討し始めると、多くの方がまず複数の不動産会社へ査定を依頼します。ところが、いざ結果を見比べると「会社によって査定額がまるで違う」「一番高い会社に任せて本当に大丈夫なのか」と、かえって不安が募るケースは少なくありません。大切な資産を相場より安く売ってしまうことだけは避けたい——そう考えるのは当然のことです。先に結論をお伝えすると、不動産の査定額は会社ごとに異なるのが当たり前であり、金額の高さがそのまま「高く売れる」ことを意味するわけではありません。本記事では、島田市・藤枝市・吉田町で不動産売却や相続の相談を受けてきた株式会社成岡工業 不動産事業部の視点から、査定額に差が生まれる理由と、不利な条件で売らないための仲介会社の見極め方を整理します。

■ 査定額は「売れる保証額」ではなく「予想価格」である

不動産会社が仲介売却を前提に提示する査定額は、「この金額なら確実に売れます」という保証ではありません。一般的には、一定期間内に成約が見込める価格を示す目安であり、その金額での売却を約束するものではない、という点をまず押さえておく必要があります。実際、価格査定の考え方を示したマニュアルでも、査定価格は売出価格の参考として、おおむね3か月程度で買い手が付くことを目安に算出するとされています。

なぜ会社ごとに差が出るかといえば、査定額は算出の根拠や販売戦略によって変わるものだからです。どの取引事例を参考にするか、どのような売り方を想定するかは会社ごとに異なり、その結果として提示額にも幅が出ます。

同じ物件でも会社によって数百万円の差が生じることは珍しくありません。だからこそ、「査定額が一番高い会社＝一番高く売ってくれる会社」とは限らないという事実を最初に理解しておくことが、不利な条件で売らないための第一歩になります。

（出典：「既存住宅価格査定マニュアル利用の手引き｜公益財団法人 不動産流通推進センター」）

■ なぜ会社によって査定額にばらつきが出るのか？

査定額に差が出る理由は、大きく分けて3つあります。いずれも「いい加減だから」ではなく、会社ごとの事情や戦略が反映された結果です。ただし、なかには注意すべきケースも混じります。順に見ていきます。

比較する類似事例の選び方が違う

不動産査定は、過去の成約事例や現在売り出し中の類似物件を基準に金額を組み立てます。島田市内のどのエリアの、どの事例を比較対象に選ぶかによって、基準となる価格は変動します。駅からの距離・築年数・土地の形状などが近い事例をどう拾うかは担当者の判断に委ねられるため、ここに最初の差が生まれます。

会社の販売力と得意エリアが異なる

地域密着型の会社と大手とでは、抱える顧客層・広告予算・得意とするエリアが違います。「自社のネットワークなら、この価格でも買主を見つけられる」と判断できる会社は、強気の査定額を提示することがあります。反対に、そのエリアに不慣れな会社は、控えめな金額を出す場合もあります。

契約獲得を狙った「高預かり」のリスク

注意したいのが、他社より高い査定額をあえて提示し、媒介契約を取りに来るケースです。これは「高預かり」と呼ばれます。相場から離れた高値で売り出すと、買主からの反応が鈍くなり、売却期間が長期化することがあります。その結果、後から大幅な価格変更を迫られたり、売り時を逃したりするリスクが生じます。相場とかけ離れた高すぎる査定額は、むしろ慎重に見るべきサインになりえます。

3つの理由を整理すると、次のとおりです。

（出典：「価格査定マニュアルについて｜国土交通省」）

■ 島田市で「安く売られない」ための会社選びの具体策

では、高額査定の罠を避け、適正価格で売却を任せられる会社をどう見極めればよいのか。判断の手がかりになるチェックポイントを挙げていきます。共通するのは、いずれも「査定額の数字」ではなく「担当者の説明の質」を見るという視点です。

査定額の「根拠」を説明できるか

そもそも、宅地建物取引業者が売買すべき価額について意見を述べる場合、その根拠を明らかにすることが求められています。「なぜこの金額になるのか」と質問したとき、周辺の成約事例や類似物件、島田市周辺の市場動向をもとに、専門知識のない人にも分かる形で説明できるかどうかが、信頼性を測る一つの基準になります。根拠が曖昧なまま高い数字だけを強調する場合は、慎重に見たほうが安心できます。

デメリットやリスクも伝えてくれるか

築年数・立地条件・設備の古さといったマイナス面を隠さず伝え、そのうえで販売戦略を提案してくれるかどうかも重要です。良い面ばかりを並べる説明よりも、リスクを正直に共有してくれる会社のほうが、結果的に売主の利益を守ってくれます。

具体的な販売活動を示せるか

ポータルサイトへの掲載だけでなく、チラシの配布や自社顧客へのアプローチなど、その物件に合った集客方法を具体的に説明できるかを確認します。あわせて、媒介契約の種類、レインズ（指定流通機構）への登録予定、登録証明書の交付、販売活動の報告頻度も確かめておきたいところです。特に専任媒介・専属専任媒介を結ぶ場合は、売主自身が登録内容や販売状況を確認できる仕組みを把握しておくと安心です。

担当者に投げかけたい質問を整理すると、次のようになります。

• この査定額の根拠は何で、どの事例を参考にしたのか
• この物件のデメリットは何で、どう対策する予定か
• どんな販売活動を行い、レインズ登録や進捗報告はどのように実施するのか

（出典：「媒介契約制度｜公益財団法人 東日本不動産流通機構」）

■ 査定額の高さではなく「販売戦略と根拠」で選ぶ

島田市での不動産売却を成功させる最大のカギは、査定額という数字そのものではなく、その背景にある根拠と、売り切るための戦略にあります。

「安く売られたくない」「査定額が信用できない」という不安を解消するには、複数社の査定を比較したうえで、最も納得のいく説明をしてくれた会社を選ぶことが近道です。金額の大きさで飛びつくのではなく、なぜその価格になるのかを丁寧に語れるかどうかを基準にすると、判断を誤りにくくなります。

島田市・藤枝市・吉田町で不動産売却や相続の相談を受けている株式会社成岡工業 不動産事業部では、査定額の根拠・物件のリスク・販売の進め方まで、包み隠さずお伝えすることを大切にしています。土地や戸建て住宅をなるべく高く売る方法について、お悩みやご要望をじっくり伺ったうえで、最適なプランをご提案します。まずは「この会社になら任せられる」と思える1社を見極めるための材料として、複数社の査定と説明をじっくり比べてみてください。

（出典：「宅地建物取引業法｜e-Gov法令検索」）