【島田市編】相続トラブルを解決した事例

売却物件 概要

所在地	島田市向島町	種別	一戸建て
土地面積	95㎡	建物面積	75m²
築年数	35年	査定価格	800万円
間取り	3DK	その他	―

相談にいらしたお客様のプロフィール

島田市にお住まいの50代のお客様です。
お母様がお亡くなりになり、ご実家を兄弟で相続することになりました。G様は売却して現金を分け合いたいと思いましたが、弟様は実家に住み続けたいと言っています。

ご実家には弟様が長年お母様と同居していたため、そのまま住み続けたいと希望しています。一方でG様は売却して現金化したく、両者の納得する形を探しています。

売却以外にも実家を分け合う方法があるのか相談したいと思ったG様はインターネットで不動産会社を探すことにしました。
島田市の会社のホームページをいくつか見て、その中でも

• 相続物件をたくさん扱っていて経験が豊富そう
• 相続で困っている人の相談に乗りますとある

ところにお願いすることにしました。

遺産分割の方法はいくつかありますが、G様にご提案したのは「代償分割」という分割方法 です。「代償分割」にすることでG様は現金を受け取ることができ、弟様は実家に住み続けることが可能になります。

1.「代償分割」とは

代償分割とは、相続において一部の相続人が不動産などの資産を継承し、他の相続人に対してその価値に相当する金銭や他の資産を支払うことで、遺産を均等に分割する方法です。

代償分割のメリット・デメリットをみてみましょう。

<メリット>

• 公平性の保持：特定の価値ある資産（不動産など）を全ての相続人で分割するのが困難な場合、代償分割により、相続人全員が等価値の利益を受けることができます。
• 現物保全：大切な家族の土地や家などの物件を売却せずに、家族内で所有を続けることができます。

<デメリット>

• 資金調達の問題がある：不動産などの資産を受け取った相続人が、他の相続人に対する代償として必要な金銭を用意するのが困難な場合があります。
• 評価で意見が割れることがある：不動産などの資産の適正な評価を行うのが難しく、相続人間での評価額に対する意見の不一致が生じる可能性があります。

G様は弟様と相談し、実家を代償分割することになりました。

2.「代償金の決め方」

代償分割における代償金の評価額の評価方法は、以下のようなものがあります。

• 実勢価格
• 公示地価
• 相続税評価額
• 固定資産税評価額

最終的に評価額は遺産分割協議で話し合って決めることになります。
G様は実勢価格を代償金の評価額とすることになったため、査定額が基準です。

3.「結果」

G様は査定額800万円の半分である400万円を弟様から受け取ることで今回の相続トラブルを終えることができました。

売却物件 概要

所在地	島田市中河町	種別	一戸建て
土地面積	150m²	建物面積	80m²
築年数	50年	成約価格	1,600万円
間取り	3LDK	―	―

相談にいらしたお客様のプロフィール

島田市にお住まいの50代のお客様です。
お父様がお亡くなりになり、3人兄弟でご実家を相続することになりました。
S様はお父様の介護を1人でしていたため、他の兄弟より多めに相続財産が欲しいと思っています。

同居していたお父様がお亡くなりになった後、S様は実家の売却も視野に入れ別の家を借りたためご実家は空き家となっています。
そして兄弟間での協議の結果、ご実家を売ってその収益を分けることになりました。
介護を主に担っていたS様は、他の兄弟よりも多めの相続財産を受け取りたいと思い、相続方法や売却の手続きについて、不動産屋さんにアドバイスを求めることに決めました。

売却に関してだけではなく、相続の相談もできる不動産会社を探すためにS様はインターネットで検索をし、気になるお店をいくつかピックアップしました。
その際ホームページで

• 売却実績が豊富なことを謳っている
• 相続物件のサポートをしている

ところに絞り込み、問い合わせの返答が一番早かった不動産会社にお願いすることにしました。

S様が相続財産を多めにもらうために主張できるのは「寄与分」になります。

1.「寄与分」とは

「寄与分」は、遺産を残す人の財産の維持に貢献した際、他の相続人に比べて多くの遺産を受け取ることができる制度です。

寄与分が認められるには以下をはじめとしたいくつかの要件を満たす必要があります。

• 被相続人の財産の維持等に貢献した
• 行為に継続性があった
• 通常期待される以上の「特別」の寄与を行った
• 無償もしくは無償に近い行為をした

寄与分の金額や比率は、相続人間での合意によって決定されます。
もし相続人間で合意が取れない場合、裁判所の調停で話し合うことになります。

今回、S様は長い期間お父様介護を担っていたため、他の兄弟との「遺産分割協議」での合意が得られ、弁護士への相談の必要がありませんでした。

2.「結果」

S様は400万円ほどを寄与分として他の兄弟より多くもらうことになりました。
ご実家は1,600万円で売却しましたので、S様は800万円、他の兄弟は400万円の相続となったケースです。

売却物件 概要

所在地	島田市大井町	種別	土地
土地面積	150m²	成約価格	770万円
間取り	―	その他	−

相談にいらしたお客様のプロフィール

島田市にお住まいの60代のお客様です。
ご実家を相続し、固定資産税がかからないよう早く売却したいとお考えですが築55年と古く、状態が良くないためどうしたらよいか判断できずにいます。

F様はすでに持ち家に住んでおり、また他に相続人はいないため相続した実家は空き家となっています。
そのままにしておいてもメリットがなく、固定資産税もかかるので早く売ってしまうことにしました。
しかし古く状態も良くない家がそのまま売れるのか、どうすべきか決めかねています。

古い家が売れるのかどうか、まずは相談してみようと不動産会社を探すことにしました。
直接相談に行きたかったので、島田市にある不動産会社を数件まわり、

• 島田市で長年営業していて実績が豊富
• 親身になって相談にのってくれる営業担当者がいる

などを重視して依頼する不動産会社を決めました。

古い家を売るにはいくつかの方法があります。
まずはF様にそれぞれの方法を説明させていただきました。

1.「古い家」の売り方

古い家の売り方は以下のとおりです。

• そのまま売りに出す

→状態が良かったり、立地が良かったりするとそのままでも売れやすい。

• 解体して更地にして売りに出す

→家の傷みが激しい場合は取り壊してから売ると売れやすい。

• 瑕疵担保保険を付保して売る

→瑕疵担保保険を付保すると、保証がつき買主が住宅ローン控除を利用できるため売れやすい。

• リフォームしてから売る

→水回りだけでもリフォームすると売れやすい。

F様が相続した不動産は、立地的に需要が高いエリアです。
ただし、F様のご実家は築年数も55年と古く、状態もよくなかったため売却を急ぐのであれば解体して更地にして売り出すのはどうかと提案しました。

2.「解体更地渡し」で節税対策に

また、F様は解体して更地にした状態で売れ残ってしまうと、固定資産税が高くなってしまうことを気にされています。
そこで、節税対策のために「解体更地渡し」という方法を採用することにしました。

解体更地渡しとは、売買契約後に建物の解体をし、土地だけにして引き渡すことです。つまり、売れる目処がたってから解体できるので、固定資産税を節税できます。

3.「結果」

F様は解体更地渡しで売却を始め、2ヶ月で買い手の方を見つけることができました。
早めの売却が叶いF様もほっとしたようです。