【島田市編】相続不動産における相続人同士の揉め事を解決した事例

1-1.お客様の相談内容

1-2.解決したいトラブル・課題

1-3.不動産会社の探し方・選び方

1-4.S様の「トラブル・課題」の解決方法

S様と弟様は、ご実家の売却するタイミングで意見が割れていました。
これは、実家の価値に対する「認識のズレ」が原因です。

そこで弊社は、遺産分割の話し合いを前に進めるための土台として、客観的な査定による“共通の判断基準”をつくることを提案しました。

1-4-1．「客観的な査定」の提示

弟様は「ご実家を急いで売って、結果的に安く買い叩かれてしまうのではないかと不安」とおっしゃっていましたが、弊社が実際にご実家を調査したところ、築古で老朽化も進んでいるため、なるべく早く売却した方が良いと判断しました。

そこで弊社では、島田市内の近隣の成約事例や周辺環境を丁寧に分析し、弟様に「なぜこの価格になるのか」を説明できる査定報告書を作成しました。

加えて、売却価格だけでなく、

• 空き家として保有し続けた場合の固定資産税
• 定期的な草刈りや修繕などの維持管理コスト

についても具体的に整理し、「今、適正価格で売却することが、結果的に双方の手取りを最大化する可能性が高い」という点を分かりやすくお伝えすることにしました。

1-4-2.「結果」

弊社による査定書が「話し合いの物差し」となったことで、これまで停滞していた協議は大きく前進しました。

弟様も、数字をもとに冷静に検討することで、「感情ではなく、現実としてどうするのが最善か」を考えられるようになり、最終的に売却にも同意され、遺産分割協議が無事に成立。

その後、売却活動へと移行し、島田市内のご家族と早期に成約に至りました。

S様からは、「数字で整理してくれたおかげで、兄弟で冷静に話し合うことができました。プロに入ってもらう意味を実感しました」と、安堵されたご様子でお言葉をいただきました。

2-1.お客様の相談内容

2-2.解決したいトラブル・課題

2-3.不動産会社の探し方・選び方

2-4-1．「現物分割」のリスク

現物分割とは、不動産をそのままの形で分けて相続する方法です。
しかし土地には、

• 道路への接し方（接道状況）
• 土地の形
• 建物を建てられるかどうか

といった条件によって、使いやすさや将来の価値に大きな差が生じます。
弊社では図面を用いながら、

• 分割によって一方の土地が「再建築できない形」になる可能性
• 区画が小さくなりすぎて、将来売却しづらくなるリスク
• 境界確定にかかる費用や手間

といった点を具体的に説明しました。

そこで弊社は、「価値を落とさずに分ける」方法として、「換価分割」をご提案しました。
「換価分割」は土地を一つのまとまった状態で売却し、その売却代金を現金で分ける方法です。

2-4-2.「結果」

T様と妹様は、「土地を分けることで価値が下がってしまうのは本末転倒だ」と考え、換価分割に合意されました。

その後、売却活動を開始し、島田市内のハウスメーカーへ好条件で売却することができました。

T様からは、「自分たちだけで進めていたら、後で売れない土地をそれぞれ抱えて途方に暮れていたと思います。プロの冷静な指摘があったからこそ、妹とも納得して遺産を分けることができました」と、感謝のお言葉をいただきました。

3-1.お客様の相談内容

3-2.解決したいトラブル・課題

3-3.不動産会社の探し方・選び方

3-4.Y様の「トラブル・課題」の解決方法

Y様を取り巻く状況が悪化していた最大の原因は、「未登記物件＝売れない」という認識が、相続人全員の間で共有されてしまっていたことにありました。

そこで弊社は、まず「本当に売れないのか」、「何が障害になっているのか」を一つずつ整理することから着手しました。

3-4-1.「未登記物件」は売れないのか？

未登記物件とは、建物の全部または一部が法務局に登記されていない状態の不動産を指します。
この状態のままでは、確かに売却が難しいケースが多いのは事実です。

しかし、手続きを踏めば売却可能な状態にできます。
Y様の場合、重要なのは

• 未登記部分がどこか
• どのような経緯で未登記になっているか
• 表題登記・保存登記を行うことで解消できるか

を正確に把握することです。

弊社は提携している土地家屋調査士と連携し、現地調査と資料確認を実施。
その結果、今回の未登記部分は、

• 建物を増築した際の増築部分
• 表題変更登記を行えば、法的に整理できる

ということが分かりました。

3-4-2.「結果」

ご実家の未登記部分は登記すれば売却できることが分かり、Y様はそのことを親族に伝えたところ、「負動産だ」「売れるはずがない」と言っていた親族の態度にも変化が現れました。

「これなら全員で整理できる」という認識が共有され、Y様一人に管理責任を押し付ける話は自然と立ち消えになりました。

その後、土地家屋調査士のサポートのもと未登記部分の登記を完了。
建物の法的な状態を整えた上で売却活動を開始した結果、4か月ほどで無事に成約に至りました。

売却代金から登記費用などの諸経費を差し引いた残額は、相続人全員で公平に分配。

Y様からは、「未登記という言葉だけで、みんなが逃げ腰になっていましたが、きちんと整理すれば“処分できる財産”になると分かって本当に救われました。」と、安堵されたご様子でお言葉をいただきました。