【島田市編】相続した借地・底地の権利関係を整理して解決した事例

1-1.お客様の相談内容

1-2.解決したいトラブル・課題

1-3.不動産会社の探し方・選び方

1-4.S様の「トラブル・課題」の解決方法

S様から「祖父の代から貸している底地を、借地人の方を追い出すことなく整理する方法はないでしょうか」とご質問がありました。

底地は借地人がいる限り自分で自由に使うことができず、第三者に売却しようとしても市場での需要が限られるため、相場よりも大幅に低い価格でしか売れないのが一般的です。

一方で、借地人の側から見ると、地主が変わる可能性や地代の値上げ交渉などの不確実性があり、できることなら土地そのものを買い取って完全な所有権にしたいというニーズが存在します。

そのため、底地の整理方法として最も円満で双方にメリットがあるのが、「借地人へ底地を売却する」という方法です。
借地人にとっては土地と建物を一体で所有できるメリット、地主側にとっては第三者に売却するよりも有利な価格で現金化できるメリットがあります。

弊社はS様に、借地人への底地売却の進め方を説明いたしました。

1-4-1．借地人への底地売却の進め方

借地人への底地売却は、以下の4つのステップで進めていきます。

• 【ステップ1】借地権の内容を整理する
• 【ステップ2】借地人へ底地購入の意思を丁寧に確認する
• 【ステップ3】底地と借地権の比率（借地権割合）を考慮して価格を算定する
• 【ステップ4】相続登記・境界・契約条件を確認したうえで、売買契約・決済・所有権移転登記を行う

1-4-2.「結果」

S様は弊社のサポートを受け、まず借地人の方のご自宅を弊社担当者と一緒に訪問しました。

借地人の方からは「立ち退きを求められるのではないかと内心心配していた」とのお声がありましたが、「立ち退きを求める意思はなく、むしろ底地をご購入いただける方向で検討したい」とお伝えしたところ、安心された様子でした。

その後、複数回の面談を経て、借地人の方からも「子どもに完全な所有権で家を残せるなら、自分の代で買い取りたい」とのお気持ちをいただき、底地の売却価格について協議を進めました。

最終的に、双方が納得する形で底地を650万円で借地人に売却し、所有権移転登記も完了しました。なお、売却に伴う譲渡所得税等については、必要に応じて税理士へ確認するようご案内しました。

S様は「立ち退きを求めずに整理ができて、借地人の方にも喜んでいただけた。祖父の代からの貸し借りが、円満に終われて本当によかった」と話されていました。

2-1.お客様の相談内容

2-2.解決したいトラブル・課題

2-3.不動産会社の探し方・選び方

2-4.Y様の「トラブル・課題」の解決方法

Y様から「地主から底地を買い取って、借地を完全所有権にしたいのですが、どう進めればよいでしょうか」とご質問がありました。

借地権とは、他人の土地を借りて建物を所有する権利のことで、その土地は他人（地主）の所有物になります。
借地のままでも住み続けることはできますが、以下のような制約があります。

• 建替えや増改築には地主の承諾が必要で、承諾料の支払いを求められることが一般的
• 売却する際にも地主の承諾と承諾料が必要
• 更新時期には更新料の支払いが発生する場合がある
• 将来の値上げ交渉や契約条件の変更リスクがある

これらの制約を解消する最も根本的な方法が、「地主から底地を買い取って完全所有権にする」ことです。

完全所有権になれば、借地契約上の地主承諾を得る必要がなくなり、建替えや売却を検討しやすくなります。ただし、建替えには建築基準法や都市計画上の制限、接道状況などの確認が必要です。

そこで弊社は、Y様からご質問をいただいた、底地買取の進め方の説明をしました。

2-4-1．借地人からの底地買取の進め方

底地の買取は、借地人にとって借地関係を解消し、土地・建物を完全所有に移行できる有効な手段です。

一方で、契約内容の確認から価格交渉、登記手続きまで複数の工程があり、順序立てた対応が求められます。
借地人が地主から底地を買い取る際は以下、7つのステップで進めます。

• ①現在の借地契約の内容を確認する
• ②地主側の売却意思と所有者・登記名義を確認する
• ③底地の買取価格を算定する
• ④当事者間で合理的な価格を協議する
• ⑤売買条件を決め、売買契約を締結する
• ⑥決済・所有権移転登記を行う
• ⑦借地権が原則として混同により消滅し、土地・建物を一体で所有できる状態となる

2-4-2.「結果」

Y様は弊社のサポートを受け、まず地主の方と正式な面談の場を設け、底地買取の意向と希望条件を伝えました。

地主の方からは「ぜひお願いしたい」との回答をいただき、価格交渉に進むことができました。

弊社は近隣の取引事例や借地権割合に基づいて適正な底地評価額を提示し、双方が納得する形で480万円で底地を買い取ることが決まりました。

司法書士の手続きを経て所有権移転登記が完了し、Y様が土地所有権を取得したことで、借地権は原則として混同により消滅し、土地と建物を一体で所有する状態となりました。なお、借地権が土地賃借権である場合は賃貸人・賃借人の地位が同一人に帰することによる整理、地上権である場合は物権の混同として整理されます。

Y様は「これでリフォームも売却も自由に検討できるようになりました。地主の方も『長年の管理から解放されてほっとした』と喜んでくださり、双方にとって良い結果となった」と話されていました。

3-1.お客様の相談内容

3-2.解決したいトラブル・課題

3-3.不動産会社の探し方・選び方

3-4.T様の「トラブル・課題」の解決方法

T様から「地主と話がこじれてしまった借地を、どう整理すればよいでしょうか」とご質問がありました。

地主との関係が悪化している場合は、「借地権を第三者（借地権買取の専門業者）に売却する」という方法が有効です。

弊社はT様に、借地人による借地権の第三者売却の進め方を説明しました。

3-4-1．借地人による借地権の第三者売却の進め方

借地人が地主から底地を買い取る場合は、単に売買価格を決めるだけでなく、現在の借地契約の内容、地主側の所有関係、土地の評価、境界や登記の状況などを確認したうえで進めることが重要です。

• ①借地権の確認
• ②資料整理
• ③専門業者へ査定依頼
• ④売却条件の確認
• ⑤地主への譲渡承諾交渉
• ⑥承諾がない場合は裁判所へ申立て
• ⑦借地権の譲渡完了

実務上は、専門業者や代理人が交渉窓口となることで、T様が地主と直接交渉する負担を大きく減らせます。
ただし、売買契約の締結、必要書類の提出、地主承諾または裁判所許可に関する手続きでは、T様の確認や署名押印が必要になる場合があります。

3-4-2.「結果」

T様は弊社の紹介で借地権買取の専門業者と面談し、200万円で借地権を売却することが決まりました。また、借地権売却後の税務申告についても、税理士に確認することをおすすめしました。

価格は通常の借地権相場よりはやや控えめでしたが、T様自身が地主と再度交渉する必要がないことを最優先したいとのご意向で、納得のうえで合意されました。

売買契約の締結後は、専門業者が地主に対して借地権譲渡の承諾を求める交渉に入りました。地主は当初承諾を渋りましたが、T様名義での申立て準備を業者がサポートし、借地非訟手続きの準備を進めたところ、最終的に承諾料を受け取る形で承諾するに至りました。

この交渉プロセスにおいて、T様は地主と直接やり取りする必要がなく、必要書類の確認や署名押印などは専門業者や担当者のサポートを受けながら進め、最終的に売却代金の決済まで完了しました。

T様は「もう地主と話したくないと思っていたが、専門業者の方が間に入ってくれて、必要な手続きは専門業者や担当者にサポートしてもらい、自分で地主と直接交渉せずに整理を進められた。精神的な負担からも解放されて本当によかった」と話されていました。